делба дарение + договор в полза на трето лице

[anwalt]

Съществуващият в момента имот (двуетажна къща с парцел) трябва да се раздели на три. В настоящето състоянеие на имота очевидно той е поделяем само на две. Целта е да се надстрои трети етаж, така че имотът да стане поделяем на три. 5/8 иедални части от имота се притежават от лицето X, а по 1/8 идеални части се притежават от всяко от трите му деца А, Б и В.
Целта е третият етаж да се надстрои с ОБЩИ СРЕДСТВА на А, Б и В.
Какъв договр трябва да се сключи между X, А, Б и В , така, че да се постигне следния резултат:
1.А и Б да получат по един етаж от вече построената сграда, а В да получи новопостроеният етаж.
2. А и Б да участват със средтва в съответен размер в построяването на третия етаж, но така че да бъдат правно задължени да участват със средства и съответно В да може да иска реално изпълнение.

Може ли например делбата - дарение (респ. договор за доброволна делба) да се оформи така, че да има клауза в полза на трето лице, т.е " X дарява на А 3/8 идеални части от съществуващата сграда, като А се задължава да участва в надстрояването на трети етаж с 1/3 от необходимите средства, X дарява на Б 2/8 от съществуващата сграда, като Б се задължава да участва в надстрояването на трети етаж с 1/3 от необходимите средства, X учредява на В право на надстрояване като В се задължава да участва с 1/3 в надстрояването на трети етаж с 1/3 от необходимите средства и В дарява на Б собствените си 1/8 от съществуващата сграда" ?

[vanja]

1. Това, че сградата е на 2 етажа не пречи да се раздели на три дяла, стига да могат да бъдат обособени. Но очевидно не е това целта.
2. От казаното разбирам, че Х желае да прехвърли всичките си ид.ч. на децата си. Това обаче не може да стане с делбата, защото при нея се заверяват само подписите на съделителите, а за прехвърляне на собственост се изисква нотариална форма. Още повече, че при договор за доброволна делба могат да се делят само реално съществуващи обекти. т.е. не може да се учредява право на надстрояване, защото ще бъде нищожно поради липса на форма - също се изисква нотариален акт.
3. не може само Х да учредява право на надстрояване, защото и другите са съсобственици.
4. Според мен описаното разрешение не е договор в полза на трето лице, а ред разпоредителни сделки, за които обаче се изисква определена форма, задължението да участват в строежа на третия етаж в конкретния случай би било само облигационно задължение.
5. Според мен по - изчистения вариант е, щом като няма конфликти между роднините, Х да прехвърли общо на А, Б и В собствените си ид.ч., така че само тримата да останат съсобственици на сградата и дворното място. След това може А и Б да учредят на В право на надстрояване, а той да им прехвърли своите ид.ч., но тогава той сам ще трябва да строи, а те след това могат само помежду си да се разделят - в случай, че надстрояването още не е завършено. Другият вариант е заедно да строят - щом като желанието им е всички да участват със средства. т.е. всички документи и разрешителни за надстрояването да са на името на всички и чак след завършването на строежа да разделят сградата на три.

[vanja]

В допълнение - в договора за доброволна делба между А, Б и В може да се уговори, че двуетажната сграда ще се раздели между А и Б, а за уравнение на дяловете А и Б се задължават да учредят безвъзмездно на В право на надстрояване на трети етаж. Но това ще бъде предварителен договор и след това А и Б ще трябва с нотариален акт да учредят на В това право. При това положение обаче правата на В не са изцяло гарантирани, защото ако А и Б не сторят това, В ще трябва да води иск по чл.19 ЗЗД. Освен това отделно ще трябва да се оформи задължението на А и Б да участват в строителството на третия етаж.

[Иван]

Смятам, че всички отношения могат да бъдат уредени с един договор.

1.Няма пречка с договор за делба да се учреди правото на надстрояване в полза на един от съделителите, в случая на В-за третия етаж, а А и Б да получат в дял съответно първи и втори етаж.
2.Като отделна клауза в договора се вписва, че за уравнение на дяловете А и Б се задължават да участват в строителството на третия етаж, като бъде определен точно размера на участието им-по една трета.
3.В договора могат да бъдат оформени и клаузи за неизпълнение и разваляне, неустойки и т.н.

Не виждам пречка това да стане, още повече че според мен няма смисъл от описаните по-горе механизми.

[anwalt]

Аз също не виждам пречки отошенията да се уредят с един договор , но все пак се очертават доста сложни комбинации и отношения и не съм абсолютно убедана в това, което може и трябва да се направи , за да се постигне желания резултат - равни дялове за А, Б и В и гаранции за правата на В - той да получи право на надстрояване, но всички да участват с равни средства в строежа на третия етаж (в противен случай В би бил ощетен).
Не виждам пречка в договора за добровона делба да се включи задължение на А и Б да участват със средства в строежа на третия етаж, защото договора в полза на трето лице не е същински договор, а конструкция, която се използва при различни видове договори, т.е в случая ще се изполва при договора за делба.

Благодаря на колегите, които са споделили мнението си.Ще се радвам да чуя и други мнеия.

[Иван]

Не смятам че договора в полза на трето лице има място в посочената от мен конструкция. Все пак записах, че участието на А и Б в строителството ще бъде за уравнение на дяловете. Ако с делбата В получи само право на надстрояване, той очевидно ще бъде ощетен. Описаната конструкция се основава не само на разпоредбите за делба, делба-дарение, и учредяване на право на надстрояване, но и на договорната свобода-чл.9 ЗЗД.

[vanja]

Съгласна съм с възможността да се уредят отношенията в един договор. Въпросът за неговата форма обаче остава. Предполагам, че няма пречка договорът да бъде сключен в нотариална форма. Така и правото на надстрояване ще си бъде надлежно учредено, и сумите ще бъдат донякъде гарантирани, предвид разпоредбата на чл.237 б. "е" ГПК - подлежат на принудително изпълнение нотариалните актове относно съдържащите се в тях задължения за заплащане на парични суми. Може би някой от колегите, които са били на семинара за кандидат - нотариуси ще си каже мнението.